Узаконивание перепланировки квартиры

Как провести законную перепланировку квартиры или помещения

К сожалению, собственники квартир часто игнорируют требования об узаконивании планировки, действуют самовольно, проводя незаконные работы без соблюдения обязательных требований по безопасности, что часто влечет за собой многочисленные аварии и обрушения.

Иногда владельцы планируют узаконить ремонтные работы и «задним числом», а потом просто об этом забывают. Конечно, такая халатность в отношении планируемых работ недопустима, и требует своевременного узаконивания в соответствующих инстанциях (администрации района, суда и.т.д). Не стоит забывать и о том, что если в будущем у вас возникнет желание, например, продать квартиру, то это будет сделать крайне сложно, ведь поэтажный план БТИ в красных линиях красноречиво будет свидетельствовать об осуществлении Вами незаконных работ по перепланировке. Поэтому, квартиру с таким паспортом вам будет сложно заложить, провести приватизацию или осуществить ее продажу до тех пор, пока вы не осуществите узаконивание перепланировки.

Как узаконить перепланировку, если ремонт в квартире уже сделан?

Узаконивание перепланировки квартиры большинство людей считают бесполезным процессом, требующим огромного количества времени и нервов. Люди пытаются сэкономить, когда делают ремонт без разрешительной документации и с помощью дешевой рабочей силы — непрофессионалов в своем деле. Особенно такой «экономией» отличаются собственники приватизированных квартир. Часто возникают и такие ситуации, что собственники квартир, желающие узаконить перепланировку, ничего не знают о тех действиях, которые им вообще следует осуществить в рамках данного процесса.
Конечно идеальный вариант, если вы задумали перепланировку, заказали проект и получили все разрешения, а потом только подписали акты о законно завершённой перепланировке. Но это бывает в половине случаев! А что со второй половиной, разберём далее.

Требуется ли узаконивание перепланировки квартиры?

Ответ на данный вопрос однозначен: требуется! В подтверждении этого можно привести следующий пример. Так, в 2013 г. впервые в судебной практике Мосжилинспекции, случился прецедент: она отсудила квартиру у собственника за демонтаж несущей стены, представляющий угрозу безопасности проживания. Суд удовлетворил иск Мосжилинспекции о лишении владельцев права собственности на квартиру и планирует ее выставление на торги. Как оказалось, инспекторы в 2010 г. выдали предписание о возврате квартиры в первоначальный вид, но собственники квартиры данное предписание неоднократно проигнорировали. В итоге, дело было передано в суд.

ЖК РФ изначально предполагает такое развитие событий, если собственник злостно не выполняет предписания Мосжилинспекции. Но таких радикальных решений ранее судами не принималось.

В 2012 г. было принято решение о сотрудничестве Федеральной службы приставов и Мосжилинспекции, в рамках которого вводилось ограничение на выезд тех граждан, которые не выполняли предписание об узаконивании перепланировки. Так, уже к середине 2013 г. Более сотни владельцев квартир, оказались под запретом на выезд за границу до тех пор, пока они не приведут помещения, в которых были проведены незаконные перепланировки, в первоначальный вид.

Бюро Перепланировок - проектирование, согласование, узаконивание!

Процесс узаконивания перепланировки квартиры через суд

Для того чтобы осуществить узаконивание перепланировки квартиры самостоятельно через суд, существует определенная последовательность действий, выполнение каждого из которого крайне важно.
Порядок процесса узаконивания перепланировки

  1. Владелец помещения обращается с заявлением установленной формы на узаконивание перепланировки в архитектурный отдел Администрации. В данном заявлении следует в обязательном порядке указать, что перепланировка уже осуществлена;
  2. Специалист БТИ выезжает на объект и производит замеры всех внесенных изменений. Данные, которые получит специалист в результате своих замеров, будут использоваться для печати нового технического паспорта;
  3. Необходимо получение разрешения, выданного санитарным надзором, управляющей компанией и пожарной службой. Представители данных служб осматривают произведенные перепланировки и, если все в порядке, признают, что они полностью соответствуют пожарным, санитарным и градостроительным нормам. Осуществленная перепланировка не создает опасность для целостности здания, а также не доставляет каких-либо неудобств соседям;
  4. Кроме получения разрешений, собственнику следует заказать проект перепланировки, который изготавливает проектная организация с нужными допусками СРО.

Важно: если процесс узаконивания перепланировки проходит через суд, то простого эскиза недостаточно. В данном случае требуется проект, даже если внесены незначительные изменения.

Что необходимо делать после того, как удовлетворят исковые требования?

В том случае, когда суд удовлетворяет иск, собственнику помещения необходимо пройти ещё несколько шагов, с целью получения документов для узаконивания перепланировки:

  • Обратиться в БТИ для получения разрешения и проверочного акта, которые подтверждают, что перестройка сделана в рамках проекта;
  • Собственник передает разрешение и проверочный акт в Росреестр, который выдает новый кадастровый паспорт;
  • Собственник обращается в Регпалату, которая выдает ему новое свидетельство о праве на квартиру.

Если получили отказ в узаконивании перепланировки

Когда суд не легализирует перепланировку и выдает отказ, то в данном случае собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние до перепланировки. Данный процесс контролирует межведомственная комиссия, целью которой является отслеживание процесса восстановления без каких-либо нарушений.
Также суд обязательно назначит собственнику квартиры уплату штрафа. И получить новые документы на квартиру собственник сможет только тогда, когда оплатит штраф. До этого момента квартира будет находиться под судебным арестом.
В случае, когда собственник примет решение об оформлении перепланировки квартиры «задним числом», тем самым обманув администрацию, то ему может грозить дополнительная ответственность подлог.

Наказание за незаконную перепланировку

Когда собственник осуществляет несвоевременную уплату штрафа, или же вообще уклоняется от его уплаты, то он несет ответственность за неисполнение решения суда. Результатом таких действий со стороны собственника может быть: увеличение размеров санкций в 2 раза, административный арест, назначение исправительных работ, а иногда, в исключительных случаях, наложение запрета на выезд за границу или продажа квартиры с торгов.

Если же владелец квартиры не хочет возвращать квартиру в исконный вид, а перепланировка, которую он осуществил в помещении, представляет угрозу для жизни и здоровью другим жильцам, то его могут в принудительном порядке выселить из квартиры и выставить её на торги. И такие прецеденты были!

Штраф за незаконную перепланировку

Собственнику квартиры, в которой была проведена незаконная перепланировка, грозит штраф, минимальный размер штрафа за незаконную перепланировку в 2017 году составляет 2500 рублей. А если в ходе перепланировки была самовольно проложена и проводка, то тут минимальный размер штрафа — 3700 рублей.

Стоимость узаконивания перепланировки

Кроме вышеперечисленных штрафов, собственник, осуществивший незаконную перепланировку, должен будет оплатить следующие расходы.

  • Обращение в суд, госпошлина — 1000 руб.;
  • Получение разрешения от инстанций: Санэпидемстанция, МЧС и УК — от 500 руб. за каждое;
  • Помощь адвоката (в сложных случаях) — от 5000 руб. и выше;
  • Оформление разрешения от соседей на проведение перепланировки помещения, если это потребуется по итогам заседания. Стоимость заявления от каждого собственника составит от 1000 руб.;
  • Оформление нового технического паспорта в БТИ — от 500 руб.;
  • Оформление проектной документации у нас в проектной организации, владеющей лицензией на эти услуги — стартует от 5000 руб. Конечная стоимость будет зависеть от сложности проекта;
  • Техническое заключение на перепланировку (у нас при заказе проекта — бесплатно);
  • Получение нового свидетельства о регистрации права на квартиру — госпошлина составляет 1000 руб. на каждого собственника;
  • Оформление доверенности, заверенной у нотариуса — от 1500 руб.;
  • Заказ кадастрового паспорта в Росреестре — госпошлина 1000 руб.

Как видно из представленного списка, то затраты на узаконивание, незаконной перепланировки — это еще не самые большие расходы. За разработку проектной документации, получения всех разрешений и справок от соответствующих организаций, придется заплатить гораздо больше. Поэтому, если вы хотите сэкономить и не нести дополнительные расходы в процессе узаконивания перепланировки, то получение всех необходимых документов на это следует делать до ее осуществления.

Появились вопросы? Ответим!
Звоните +7 (343) 300-94-87 или закажите звонок

Узаконивание перепланировки квартиры по проекту

Большинство перепланировок, которые собственники квартир планируют осуществить и узаконить, относятся к категории сложных перепланировок. В соответствии с п.п. 2 и 3 Приложения № 1 «ППМ № 508» в редакции 840, к ним относятся:

  • Демонтаж подоконных блоков;
  • Перенос кухни;
  • Переустановка и монтаж газовых плит, требующих дополнительной подводки. Таким образом, если вы планируете перенести газовую плиту даже на 1 метр, то это уже необходимо согласовывать как перепланировку по проекту, потому что изменится расположение плиты относительно плана БТИ, а также потребуется провести удлинение газового шланга. Это же правило распространяется и на замену газовой плиты на электрическую;
  • Перенос ванной, туалета, организация дополнительного санузла;
  • Устройство проемов в перекрытиях, а также в межквартирных, разгружающих или несущих стенах;
  • Изменение слоев в полах или устройство заново полов в новостройках;
  • Осуществление монтажа тяжелых перегородок, которые создают повышенную нагрузку на перекрытия. В старом жилищном фонде это относится к любым перегородкам, если покрытия — деревянные.

Разработка проекта перепланировки и технического заключения

Все перечисленные виды сложных перепланировок можно законно оформить только путем разработки проектной документации, которую разрабатывает компания, имеющая допуск СРО.
Такая проектная документация может разрабатываться только на основе технического заключения по выполненной перепланировке, свидетельствующего о состоянии конструкций здания и возможного проведения перепланировки в нем.
Если в ходе перепланировки несущие конструкции здания не затрагиваются, то такое техническое заключение может оформить проектная организация, имеющая допуск СРО.
Если несущие конструкции все же были затронуты, то опять же нужно техническое заключение на перепланировку, и разработка дополнительного проекта усиления проёма несущей стены. В этом случае, при реализации согласованного проекта, требуется составление актов на скрытые работы, осуществление авторского надзора организацией — разработчиком проекта, заполнение журнала о производстве работ.

Когда узаконивание перепланировки проблематично?

Для узаконивания осуществленной перепланировки требуется, чтобы работы соответствовали всем строительным и санитарным нормам, не представляли угрозы безопасности проживания как в квартире, в которой была осуществлена перепланировка, так и в соседних квартирах.
Полный перечень работ, которые запрещено производить, отражены в п.11 Приложения № 1 «Постановления 508», в редакции 840. Такие работы нельзя узаконить ни до перепланировки, ни после нее.
К таким работам относятся:

  • Переустройство помещения, или же смежных с ним помещений, когда они могут быть причислены, в соответствии с утвержденным порядком, к категории помещений, непригодных для проживания;
  • Недопустимо ухудшать условия эксплуатации дома и граждан, а также затруднять доступ к инженерным коммуникациям, устройствам отключения; и другие подобные работы или мероприятия, которые вызывают ухудшение условий эксплуатаций дома и проживание граждан;
  • Проводить мероприятия, которые нарушают прочность и устойчивость несущих конструкций здания; которые могут способствовать их разрушению;
  • Устанавливать отключающие и /или регулирующие устройства на общедомовые (общеквартирные) инженерные сети, когда их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • Нельзя проводить ликвидацию, допускать уменьшения сечения каналов естественной вентиляции;
  • Нельзя допускать увеличения нагрузки на несущие конструкции сверхдопустимых значений по проекту: расчет по несущей способности, по деформациям; в процессе устройства стяжек в полу, или замене перегородок из легких материалов на загородки из более тяжелых металлов; размещение какого-либо дополнительного оборудования в помещении квартиры;
  • Не допускается перенос радиаторов отопления, которые подключены к общедомовой системе горячего водоснабжения и/ или центрального отопления на лоджии, веранды, балконы;
  • Нельзя нарушать требования эксплуатационных норм, строительных, санитарно-гигиенических,а также правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
  • Недопустима вырубка ниш, устройство проемов, пробивки отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также это нельзя устраивать в местах расположения связей между сборными элементами;
  • Не разрешается устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и /или отопления;
  • Не следует устраивать лоджии и террасы, начиная со второго этажа и выше;
  • Нельзя переводить технические подполы в подвалы;
  • Не разрешается устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без наличия плотно закрывающейся двери;
  • Не разрешается переустройство и/ или перепланировка чердака, а также технического этажа, которые относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
  • Нельзя проводить мероприятия или работы по переустройству и / или перепланировке в домах, которые признаны в установленном порядке аварийными.
  • Недопустимо устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
  • Не следует проводить работы, которые затрагивают внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).
  • Нельзя объединять газифицированное помещение с жилой комнатой.

Как избежать проблем при узаконивании перепланировки

Для того чтобы не осуществить работы по перепланировке, которые потом не удастся узаконить, необходимо заранее получить на них разрешение, еще до начала работ. Если же Вы планируете сложные изменения, которые будут затрагивать несущие конструкции и инженерные системы, то лучше провести процедуру узаконивания с помощью посредников — профессионалов, хорошо разбирающихся в данном процессе. Это позволит вам быстрее, и с гораздо меньшими затратами, получить разрешение на перепланировку и приступить к ее реализации.

Как узаконить перепланировку квартиры Екатеринбурге без проблем?

Учитывая большое количество различных нюансов в жилищном законодательстве, юридических тонкостей оформления, множества инстанций для согласования, занимаясь процессом узаконивания перепланировки самостоятельно, вы рискуете затянуть процесс, потерять большое количество времени и денег. В данном случае лучше обратиться к специалистам — Бюро Перепланировок.
Здесь важно выбрать такую организацию, которая сможет выполнить работы в комплексе: собрать необходимые документы, сделать техническое заключение о выполненной перепланировке, осуществить разработку проекта перепланировки, который без проблем будет принят Жилинспекцией. Затем сдать завершенную перепланировку, включающую акты скрытых работ, авторский надзор и журнал, в БТИ и приемочной комиссии.


Если информация оказалась полезной, сохраните себе на всякий случай.